Представьте ситуацию: вы решили обменять свою трехкомнатную квартиру в спальном районе на аналогичную в центре города. Оба объекта оцениваются в 7 миллионов рублей. Или, возможно, вы хотите поменять земельный участок размером 10 соток под Питером на такой же участок под Москвой. На первый взгляд, обмен равнозначный, и никаких дополнительных выплат нет. Логично, что если нет дохода, не должно быть и налога. Однако ранее налоговые службы могли начислить НДФЛ, если кадастровая стоимость одного объекта превышала стоимость другого. Столкнувшись с абсурдной ситуацией, Конституционный суд РФ принял решение в начале 2026 года, сообщает Юридический навигатор: от прав к решениям.
Давайте подробно рассмотрим Постановление КС РФ №1-П от 15 января 2026 года и узнаем, как безопасно и без налоговых потерь обменивать недвижимость.
Как ФНС пыталась обременить обмен налогами
Классическая ситуация закончилась в высшей суде. Два гражданина совершили обмен участками, никаких доплат не было. Они считали сделку равноценной. Однако ФНС, узнав о сделке, провела свою оценку и выяснила, что кадастровая стоимость одного из участков значительно выше. Налоговики решили, что сделка была оформлена по заниженной цене, применив стандартные методы оценки.
ФНС обосновала свои действия нормой из Налогового кодекса, согласно которой, если цена продажи меньше 70% от кадастровой стоимости, то для расчета НДФЛ применяется доход, равный 70% от кадастровой стоимости. Таким образом, налоговики заключили, что гражданин «продал» свой участок по заниженной цене, основываясь на кадастровых данных, несмотря на отсутствие реальной экономической выгоды.
Гражданин, однако, настоял на своем праве: "Я менял, а не продавал!" Судебные инстанции первой и апелляционной инстанции поддержали позиции ФНС, поэтому дело дошло до Конституционного суда.
Решение КС: обмен — это не продажа
Конституционный суд четко указал, что:
Таким образом, нормы Налогового кодекса, которые не учитывали специфику мены, были признаны неконституционными.
Как правильно проводить обмен недвижимости
Теперь обмениваясь недвижимостью, граждане должны следовать следующему алгоритму:
Случай 1: Мена без доплаты.
Если обмен без дополнительных выплат, НДФЛ не назначается, даже если кадастровая стоимость одного объекта выше. ФНС не имеет права требовать налог, если не будет доказано, что имел место скрытый доход.
- Доход: 0 рублей.
- Налог: 0 рублей.
Случай 2: Мена с доплатой.
В случае обмена с доплатой:
Важно помнить, что правило о 70% применяется только к денежной доплате.
Чтобы избежать вопросов со стороны ФНС, важно:
- Оценить объекты и решить вопрос с доплатой.
- Проверить кадастровую стоимость.
- Правильно составить договор мены, указав отсутствие или точный размер доплаты.
- Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
- Отчитаться перед ФНС, если была доплата.
